Bolån

bolån

Bolån är en mycket vanlig metod för att finansiera köp av fastigheter och bostadsrätter i Sverige. Vanligen används fastigheten eller bostadsrätten som säkerhet för lånet. Detta gäller både primärbostäder för permanentboende och sekundärbostäder som fritidshus och övernattningslägenheter.

Det finns numera gott om lånegivare som låter dig ansöka om bolån eller lånelöfte online istället för att personligen inställ dig på deras kontor. Dessa aktörer brukar även erbjuda så kallade överbryggningslån, ett lån man tar om försäljningen av den gamla bostaden inte sammanfaller exakt med köpet av den nya bostaden utan man tvingas betala för två boenden under en kort övergångsperiod. Överbryggningslån ska i normalfallet betalas tillbaka så snart man får betalt för den sålda bostaden.

Att så många långivare numera är tillgängliga online innebär flera fördelar för oss konsumenter när vi behöver ett bolån. Man behöver inte försöka pussla med sitt schema eller ta ledigt från jobbet för att besöka långivaren på kontorstid, och det blir också mycket enklare att kontakta många olika banker för att få information om vad de har att erbjuda. Att bolåneföretag numera är aktiva online innebär också att man inte på samma sätt är begränsad av vilka aktörer som råkar ha kontor i just den kommun man bor i eller vill flytta till.

Bolån finansierar inte hela bostaden

Det är dock viktigt att känna till att man får ett lånelöfte för det så kallade bottenlånet (bolånet), vilket täcker ca 85% av bostadens köpeskillning. Resterande 15% måste betalas kontakt och/eller finansieras med ett topplån. I vissa fall kan man få bostaden finansierad med tre olika lån, bottenlån, topplån och blancolån.

Eftersom bolån ofta omfattar så stora belopp brukar man inte kunna genomföra hela processen 100% online, utan man kan behöva komplettera med vissa dokument som skickas in via post eller fax. Du kan till exempel behöva skicka in köpekontrakt, objektbeskrivning och ett underskrivet lånedokument.

Amorteringskrav för bolån tagna från och med den 1 juni

Den 1 juni 2016 trädde nya regler för bolån i kraft i Sverige för att motverka förekomsten av så kallade amorteringsfria bolån och bolån där låntagaren amorterar i väldigt långsam takt. De nya reglerna omfattar alla bolån, oavsett om det rör sig om bostadsrätter eller fastigheter, och oavsett om de är en permanentbostad eller ett fritidshus. Däremot är jordbruksfastigheter och skogsbruksfastigheter är undantagna.

De nya reglerna lägger en miniminivå för amorteringstakten. En långivare kan kräva en högre amorteringstakt för att bevilja ett lån, däremot får en långivare bara gå med på en lägre amorteringstakt om det finns särskilda skäl för det. Längre ned hittar du mer information om särskilda skäl och undantag från de nya amorteringsreglerna.

Miniminivån för amorteringar innebär att bolånet ska amorteras ned med 2% per år tills bolånet inte uppgår till mer än 70% av bostadens värde. Därefter ska amortering ske med 1% per år tills bolånet inte överstiger 50% av bostadens värde.

Vad gäller för gamla lån tagna innan den 1 juni 2016?

  • Bolån som du tog senast den 31 maj 2016 omfattas inte av de nya reglerna.
  • Om du tar över ett befintligt bolån efter den 31 maj 2016 omfattas det av de nya reglerna.
  • Om du flyttar ditt gamla bolån (som inte omfattas av amorteringskravet) till en annan långivare innebär det inte att de nya reglerna börjar gälla för bolånet. Den här regeln finns för att låntagare inte ska ”fastna” hos en långivare och aldrig kunna flytta till en ny långivare av rädsla för att träffas av de nya amorteringskraven.

Vad gäller om jag utökar mitt gamla lån?

huslånOm du har ett bolån från innan den 1 juni 2016 och vill utöka det är det viktigt att du sätter sig in i regelverket, för det är inte helt okomplicerat. Att utöka ett bolån kan göra att man träffas av de nya reglerna, och när så sker finns det två olika amorteringsmodeller att välja mellan. Kom ihåg att reglerna för bolån i de andra nordiska länderna skiljer sig dramatiskt från de svenska reglerna. Om du t.ex. vill låna pengar för att köpa en sommarstuga i Norge så skall du läsa allt du kan om reglerna för att få ett norskt boliglån. Ett norskt boliglån är nästan alltid billigare än ett svenskt lån om du vill köpa en sommarstuga eller hus i Norge.

Kontakta idealiskt en ekonomisk rådgivare för att reda ut vad som är bäst i just din situation. Ibland kan det till och med vara bättre att inte utöka det befintliga bolånet alls, utan istället ta ett blancolån (lån utan säkerhet). Det finns idag gott om lånegivare som beviljar blancolån på upp till 350 000 kronor till hushåll med välskött ekonomi, om man till exempel behöver pengar för att renovera hemmet. Om du inte har välskött ekonomi kan du läsa mer om hur du hittar lån här.

Övergångsbestämmelser, undantag och särskilda skäl

  • Den som gjorde klart köpet av en ny bostad innan den 1 juni 2016 omfattas inte av de nya reglerna för det köpet. Det samma gäller den som hade en tomt innan den 1 juni och innan den 1 juni avtalade om att bygga en bostad där (undantaget gäller både för byggkreditiven och det kommande bolånet).
  • Långivaren har möjlighet att göra undantag från amorteringskravet i 5 år för den som köper en nyproducerad bostad. Detta gäller endast för den allra första köparen av den nyproducerade bostaden.
  • Långivaren har möjlighet att göra undantag från amorteringskravet om särskilda skäl föreligger. Det kan till exempel handla om att hushållet drabbas av arbetslöshet, sjukdom eller dödsfall. Ingen tidsgräns har satts för hur länge ett sådant undantag kan pågå.

Värdering och omvärdering

De nya reglerna innehåller inte någon information om hur man ska komma fram till vad bostadens marknadsvärde är, bara att värderingen ska ske i samförstånd med långivaren. Vid köpet räknas vanligen köpesumman som marknadsvärde, såvida inte starka skäl talar emot det.

Grundregeln är att man bara får omvärdera bostaden var 5:e år, men det finns en viss flexibilitet här. Om bostaden till exempel kan förutsättas ha ökat avsevärt i värde på grund av en tillbyggnad eller omfattande renovering kan man göra en ny värdering trots att det inte har gått 5 år sedan senaste värderingen.